Земельное угодье для частного пользования – за этими словами обычно стоит маленький островок загородной жизни. Но не все понимают, как выбирать участок под застройку, чтобы он стоил не слишком дорого и был расположен достаточно близко к инфраструктуре и многочисленным удобствам. Подбирая временное или постоянное место обитания за городом, нельзя действовать наугад. Ведь земельный участок или дача – это, прежде всего, место для отдыха и релакса.
Покупая землю под застройку или ведение личного подсобного хозяйства, необходимо внимательно отнестись к многочисленным юридическим моментам, учесть географическое положение и объективно оценить имеющуюся недвижимость, экологию и природные объекты рядом с участком. Все это тонкости определят, «быть или не быть» загородной жизни в вашей судьбе. А заодно желательно заранее посмотреть на соседей.
Есть районы с полным набором преимуществ жизни за городом: отличной экологией, плодородной землей и исключительно чистым воздухом и кристальной питьевой водой, дружными и лояльными соседями, зелеными лугами для домашней живности, с рекой поблизости – для рыбалки и отдыха. Все нюансы выбора участка для строительства дома разберем здесь и сейчас.
Как выбрать участок для дома по категории и разрешению использования
Основной вопрос – категория земель. Учтите, что строительство жилого дома будет крайне затруднено, если в категории указано, что это земли водного фонда, особо охраняемые территориальные объекты, земли сельхоз назначения или лесной фонд, любые промышленные участки, транспортные развязки – все аналогичные объекты имеют спец отметку по категории. Чтобы выбрать участок для дома, лучше остановиться на категории «земли населенных пунктов» — тогда вряд ли возникнут проблемы и неурядицы.
Что касается разрешения на использование, в таком случае выделяют три вида объектов:
- Личное подсобное хозяйство или ЛПХ.
- Садоводческое некоммерческое хозяйство — СНТ.
- Основной вариант для выбора участка под застройку – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Последний вариант чаще всего фигурирует в социальных контрактах, при реализации имущественных гарантий в качестве федеральной и муниципальной поддержки по вопросам градостроительства.
Специалисты выделяют один важный момент: в огородных некоммерческих товариществах (ОНТ) невозможно ставить капитальные строения.
Читайте также, как сделать проект дома.
Где и как искать землю под строительство
Публичная кадастровая карта позволит узнать категорию земель и изучить окружающую территорию местности. Вся информация в открытом доступе. Также видно кадастровую стоимость и разрешенное использование. Что еще потребуется?
- Обычная гугл карта позволит оценить обстановку более реалистично: природные объекты, возможно промышленные зоны и водоохранные точки рядом, леса, поля, качество дорог, наличие улиц, а также объем застроенности близлежащей территории.
- Интернет позволит объективно проследить панораму местности: как выглядит участок, формы, размер, расположение.
- На сайте местной администрации можно найти Генеральный план строительных объектов и земельных участков. Таким образом будет видно, что планируется поблизости в ближайшие годы (промышленная зона или заповедная, жил комплексы или автомагистраль, археологические раскопки).
Топография и инфраструктура участка
Некоторые исключительные моменты влияют на положительное решение покупателя и застройщика одновременно: уровень грунтовых вод не должен быть выше 3 м – для собственного комфорта и безопасности стоит акцентировать на этом внимание. От этого будет зависеть возможность размещения септика на участке, а также уличного туалета, гидроизоляции.
Правильно организованная отмостка, специфичные меры по устройству фундамента полностью зависят от того, насколько «сухой» участок вам попался:
- На глаз этого не определить, но соседи всегда могут подсказать – сухой ли у них подвал, как долго впитывает грунт весенние воды и прочее.
- Наличие на участке специфичных влаголюбивых растений, особенно осоки, говорит о переизбытке влаги.
- Если в погожий солнечный день в ближайшей округе сухо, но на земле, выбранной под строительство, в низменностях в радиусе 100-150 м стоят застарелые лужи – отнеситесь к этим факторам со всей внимательностью.
Обращайте внимание, присутствует ли перепад высот, возвышенность это или впадина, ориентация с запада на восток. Есть ли постройки, насколько полноценные, добротные, целевые для вашего использования.
Подъезды к участку
На подъезде может быть грунтовая дорога, глиняные отсыпы, гравий, грунтовка или бетон. Посмотрите, организован ли подъезд к жилым участкам. Чем «моложе» локация под застройку (например, если поселение только начинают строить), тем дольше придется ждать приличной асфальтированной дороги и насыпей из гравия – возможно, лет 10 или даже больше.
Выбрать участок с плохим подъездом правильно только в том случае, если вы владелец надежного транспорта, готовы преодолевать трудности и ждать, сколько потребуется.
Электрификация, газификация, водопровод
Любой житель загородного дома скажет, что самое главное — это наличие коммуникаций.
Питьевая вода – наиболее важный аспект при выборе участка. Узнайте, есть ли здесь скважина, не перенасыщена ли она сероводородом или металлами. Возможно, понадобится артезианская скважина – это дорогостоящий вариант.
Колодец – старый, проверенный и трудоемкий вариант, и вода оттуда — не лучшего качества. Ответ на вопросы о воде может дать местная буровая компания. Именно представители этой организации могут оценить глубину залегания вод, рассказать о чистоте и качестве питьевой воды.
Электрификация участка также крайне важна. Современная жизнь немыслима без электричества. Наличие электричества в этой местности означает, что вы уже в ближайшем будущем сможете спокойно приступить к застройке территории, а затем к ее облагораживанию. Если в вашем поселке имеется уличное освещение – безусловно, это преимущество.
Газификация территории — еще один важный пункт. По мнению экспертов, топить помещение дизельной соляркой или углем, брикетами или опилками – сложно, накладно, неэффективно и трудоемко.
- Газ – оптимальный источник энергопотребления, наиболее бюджетный и энерго эффективный вариант.
- Цена льготного подключения к газопроводу в жилой зоне – 26000 рублей.
- Расстояние от дома до газораспределительной сети должно быть не более 200 метров, сеть должна обладать достаточным объемом.
- Узнать всю информацию можно в областном Газпроме. Представительство подготовит технические условия, по которым будет видно – можно подключиться к газопроводу или нельзя.
Ширина улицы – очень примечательный момент, тем более — если планируется пригласить строительную технику. И это важно для парковки: гостей, спец техники, машин для оказания первой помощи. Ширина уличной разметки играет важную роль, хотя очевидно на это обращают внимание при покупке земли крайне редко.
Проверка документов и наличия разрешений
Обязательно получите свежую онлайн выписку по участку в Росреестре.
Вот зачем это нужно:
- Вы увидите объективную категорию земель и разрешение на постройку именно на данный момент.
- Проверьте, нет ли под участком водопровода, газопровода – понадобится расширенная выписка с официальных сайтов. Только если покупаете земли в чистом поле – такие случайности исключены.
- Проверяйте, не было ли в прежние времена на вашей земле захоронений радиоактивных отходов, нет ли сомнительного прошлого (довоенное кладбище, например). Уточните, насколько эта местность подходит для жизни: возможно, вы первые поселенцы, и это идеальное место для постройки. Хорошо, если не наоборот – когда все, кто знают предысторию участка, вовремя отказываются от покупки.
Также понадобится консультация юриста – необходимо изучить на достоверность всю документацию на землю и объекты от продавца.
Как определить объективную цену участка
Целевое обследование участка, изучение документации, оценка возраста построек и наличии коммуникаций – все это даст первичную адекватную оценку объекта. Помимо этого, будущий собственник обязательно должен обратить внимание на близость к инфраструктурной зоне, технологические особенности (черта города или село). Если есть сомнения, стоит провести регламентированную кадастровую оценку земли, которую проводят специализированные бюджетные учреждения.
Опрос соседей
Всю историю местности, всю подноготную, самые непримечательные, но порой важные детали жизни могут осветить только соседи. Как добраться до ближайшей периферии, что с климатом и погодой, какая вода в этой местности, что ждать от местных властей и какие в принципе перспективы у поселка – люди, поселившиеся здесь до вас, наверняка знают об этом лучше, чем любой журналист или приезжий.
Достаточно пару раз посвятить выходные прогулкам по коттеджному поселку или СНТ и сразу станет ясно, какие они – ваши соседи, что происходит вокруг. Вы сможете оценить, насколько адекватные и благополучные люди будут окружать вас в ближайшем будущем, насколько это спокойный район и дружелюбная ли там атмосфера.
Тонкости и нюансы
Самое очевидное не всегда лежит на поверхности.
Поэтому «копнем» еще глубже:
- Кто-то считает, что вполне комфортно жить с соседями высокого достатка, кому-то жизненно важно поселиться по соседству с людьми невысокого и среднего достатка. Но практика показывает, что лучший вариант – адекватные, миролюбивые, лояльные и в меру общительные соседи.
- Чистота участка. Все условно, но сухостой, необходимость сноса старых зданий, корчевание и спил многолетних деревьев, завалившиеся заборы и старые колодцы – это все забота нового хозяина, то есть ваша. Даже если это совершенно новая территория, ранее не застраиваемая частным сектором, но имеющая девственную растительность и советские постройки – будьте готовы к серьезным затратам. Облагородить местность придется самостоятельно, возможно — вручную.
- Помните: загрузка мусора – дорогостоящее удовольствие.
- Специфические строительные меры, завоз и вывоз грунта для выравнивания территории – это еще один нюанс, который не стоит оставлять без внимания.
- Контейнеры для вывоза мусора и транспортировки строительных отходов – это еще плюс к стоимости участка.
- Не забывайте, что наличие мобильной связи и интернета – залог вашей беззаботной жизни. Без этого большинство просто теряются и даже не рассматривают вариант покупки земли вдали от цивилизации. Любой усилитель поможет с отправкой сообщения, но полноценный интернет, связь для общения может напрочь отсутствовать. Не стоит в таком случае рассчитывать и на помощь экстренных служб абсолютно в любой ситуации.
- Канализация. Если земля была ранее застроена, наверняка канализация есть или была. И этот момент также стоит уточнить.
- И самый главный момент – инфраструктура. Участок рядом с лесом и озером, бором, рощей и божественным свежим воздухом – это фактически отказ от инфраструктуры. Если вы желаете жить в экологически чистом районе и вдали от трасс, городской суеты и прочих прелестей современности, скорее всего, инфраструктура не будет слишком развита. Тем не менее, стоит проверить наличие в ближайшем доступе школ, детских садов, аптек и автосервисов, магазинов и прочих торговых центров.
Хорошо бы заранее знать, чем занимаются ваши соседи. Иначе вы рискуете ежедневно слышать лай собак – если по соседству заводчики породистых собачек, вдыхать запах коровника или птичника круглыми сутками или сгоревшей мазуты – в лучшем случае.
Все сложное – просто. Не обязательно отказываться от земельного участка, если поблизости нет продуктовых магазинов и школы, но у вас есть транспорт. Возможно, в ближайшем будущем все изменится: это достаточно уточнить у представителей местной администрации. Но вас всегда должны насторожить некомфортная геолокация, проблемы с документами, необъективная оценка стоимости участка, покрытие дорог, локальная организация территории – железные дороги, ангары, удаленные производства, аэропорты прочее. Это неприятное соседство.
Найти подходящее место можно только определившись, что вы хотите от заогородного дома: гулять вдоль озера и в ближайшей лесополосе, завести живность на участке, заниматься земледелием или что-то еще. А возможно, вы просто мечтаете с комфортом жить в собственном доме в экологически чистом регионе, ограничив свою территорию забором, но при этом рассчитываете на доступность любой инфраструктурной точки. Выбор за вами.
Читайте также: 7 этапов строительства дачного домика.